Belair, Brüssel

Der Immobilienfonds "Belair, Brüssel" investiert in einen elfgeschossigen Bürokomplex im Regierungsviertel der belgischen Hauptstadt. Das Objekt umfasst rund 80.000 Quadratmeter vermietbare Fläche, davon etwa 65.000 Quadratmeter Bürofläche sowie ein angrenzendes Parkhaus mit 681 Pkw-Stellplätzen.
Produktmerkmale

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Art der Vermögensanlage

Geschlossener Fonds, der indirekt in eine Auslandsimmobilie investiert

Fondgesellschaft / Emittent

HANNOVER LEASING Belair Brüssel GmbH & Co. KG

Joint Venture-Struktur

Kauf von Gesellschaftsanteilen an einer belgischen Personengesellschaft im Rahmen eines Joint Ventures. Joint Venture-Partner ist eine luxemburgische Kapitalgesellschaft, die einen gleichen Anteil erwirbt.1

Fondsimmobilie

Büroimmobilie »Belair« in Brüssel, Belgien

Emissionskapital

79.000.000 Euro zzgl. 5 % Agio in Höhe von 3.950.000 Euro

Mindestbeteiligung

10.000 Euro (höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein) zzgl. 5 % Agio2

Fondslaufzeit

Die Fondsgesellschaft endet frühestens nach Ablauf von 12 Jahren gerechnet ab dem 02.01.2014. Gemäß Gesellschaftsvertrag kann sich die Laufzeit der Fondsgesellschaft auf 15 bzw. 18 Jahre verlängern, so dass die Vermögensanlage spätestens nach 18 Jahren endet. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft (einschließlich etwaiger Verlängerungen) ist ausgeschlossen.

Gesamtfinanzierung (inkl. Agio) über alle Gesellschaftsebenen

154.959.876 Euro (100 %)

- Eigenkapital ohne Agio

79.005.000 Euro (50,98 %)

- Agio3

3.950.000 Euro (2,55 %)

- Geplantes Fremdkapital

72.004.876 Euro (46,47 %)

Fremdkapitalkonditionen4

3,795 % p. a. Festzinssatz auf 10 Jahre, 1 % p. a. Tilgung

Prognostizierte Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft

Anfänglich 1,01 Mio. Euro ansteigend auf rd. 3,34 Mio. Euro (über den Prognosezeitraum von 2014-2023)

Prognostizierte laufende Auszahlungen

5 % 5,6 pro Jahr nach belgischen Steuern, erstmalige Auszahlung 2015 für das Geschäftsjahr 2014, bezogen auf das Beteiligungskapital ohne Agio.

Prognostizierte Gesamtauszahlung

155,28 % 5,7 nach belgischen Steuern, bezogen auf das Zeichnungskapital ohne Agio
1 Der Emittent erwirbt die Beteiligung an der Objektgesellschaft mittelbar über die HL Holdinggesellschaft. Die HL Holdinggesellschaft erwirbt die Anteile an der Objektgesellschaft zu gleichen Teilen mit Orkor Luxco 2 S.à r.l., eine luxemburgische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, als Joint Venture-Partner. Neben der HL Holdinggesellschaft und dem Joint Venture-Partner wird ein von der HL Holdinggesellschaft und dem Joint Venture-Partner mit gleichen Anteilen gehaltener persönlich haftender Gesellschafter (eine belgische Aktiengesellschaft) an der Objektgesellschaft beteiligt sein.
2 Das Agio wird nicht zur Finanzierung verwendet. Weitere Kosten siehe Verkaufsprospekt.
3 5 % auf das Emissionskapital; wird nicht zur Finanzierung verwendet. Weitere Kosten siehe Verkaufsprospekt.
4 Für das Darlehen in Höhe von 152.000.000 Euro wurde der Zinsstz für die langfristige Fremdfinanzierung am 20.06.2013 eingedeckt und für einen Zeitraum von zehn Jahren ab Darlehensauszahlung abgeschlossen (Siehe Nachtrag Nr. 1 vom 04.12.2013 Seite 4).
5 Die Entwicklung der Vergangenheit lässt keinen Schluss auf die künftige Entwicklung zu. Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Nähere Informationen zu den Fonds- und Prognosedaten entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt Kapitel 7 Wirtschaftliche Grundlagen.
6 Prognostizierte Auszahlungen, bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio nach belgischer Steuer sowie deutscher Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag. Die steuerliche Behandlung ist von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden abhängig und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
7 Inklusive prognostiziertem Veräußerungserlös, nach belgischen Steuern und deutscher Abgeltungsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag). Die Liquiditäts- und Ergebnisprognose unterstellt eine Veräußerung der Anteile an der Objektgesellschaft frühestens am 03.01.2024. Abweichend von der Darstellung auf Seite 91 des Verkaufsprospekts (»Besteuerung der Veräußerung «), käme es im Falle der Veräußerung zu diesem Prognosezeitpunkt bei einem Beitritt des Anlegers nach dem 03.01.2014 zu einer in der Liquiditäts- und Ergebnisprognose nicht dargestellten Belastung durch die Berücksichtigung des Veräußerungsgewinns im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der persönlichen Einkommenssteuer. Sollte die Vermögensanlage unter Berücksichtigung einer nach heutiger Steuerrechtslage möglicherweise vorteilhaften Mindesthaltedauer für die Beteiligung von zehn Jahren nach dem 03.01.2024 beendet werden, kann ein Erlös aus der Veräußerung des Anlageobjekts entsprechend erst danach vereinnahmt werden. Die steuerliche Behandlung ist von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden abhängig und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Im Zusammenhang mit der Veräußerung besteht ein Wertentwicklungsrisiko.
Standort

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Die belgische Hauptstadt Brüssel gilt als politisches Herz Europas. Brüssel ist Sitz zahlreicher EU-Institutionen wie der Europäische Kommission oder dem Ministerrat der EU. Standort der Fondsimmobilie ist Brüssel, das auch als »Hauptstadt Europas« bezeichnet wird, da die meisten und wichtigsten europäischen Institutionen inzwischen ihren Sitz in Brüssel haben. Neben dem Ministerrat der Europäischen Union ist die Europäische Kommission in Brüssel vertreten. Auch das Europäische Parlament mit Sitz in Straßburg tagt hier regelmäßig. Entsprechend viele Beamte, Lobbyisten, Journalisten und sonstige internationale Arbeitnehmer sind hier beschäftigt. In Brüssel arbeiten ca. 32.000 Menschen für die EU-Institutionen, weitere ca. 6.500 Personen für die NATO und Eurocontrol, die für die europäische Flugsicherung verantwortlich ist.
Fondsimmobilie

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Die Fondsimmobilie Belair ist Teil des ehemaligen Verwaltungsquartiers des belgischen Staats, der Cité Administrative. Die Fertigstellung der seit 2010 laufenden Kernsanierung des Gebäudes war im Dezember 2013. Die L-förmige Büroimmobilie Belair hat eine Gesamtfläche von rund 79.371 m². Das Gebäude besteht aus elf oberirdisch gelegenen Geschossen mit einer Gesamtfläche von rund 65.518 m² und drei Untergeschossen mit einer Gesamtfläche von rund 13.853 m². Im direkt angrenzenden Gebäude befindet sich ein fünfgeschossiges Parkhaus, wovon die drei oberen Geschosse mit 681 Stellplätzen zur Fondsimmobilie gehören. Die Fertigstellung des Parkhauses soll im März 2014 erfolgen.

Der Haupteingang wird sich nach Fertigstellung der Fondsimmobilie im ca. 54 m langen Querriegel an der Rue Royale befinden. In diesem Gebäudeteil sind ein Erschließungskern mit vier Personenaufzügen, einem Feuerwehraufzug und einem Treppenhaus vorgesehen. Der ca. 228 m lange Hauptriegel des Gebäudes verfügt über zwei weitere Personeneingänge an der Place de Péchère. Die drei vorgenannten Eingänge dienen ausschließlich dem Hauptmieter. Der Hauptriegel besitzt zwei Haupterschließungskerne mit je einem Treppenhaus, sechs Aufzügen und einem Feuerwehraufzug.

Die Geschosse weisen abgehängte Decken und sogenannte doppelte Böden auf. Trockenbauwände bieten ein hohes Maß an Flexibilität für die Nutzer, da sie vergleichsweise einfach verschoben werden können. Die Flächen bieten somit ein hohes Maß an Flexibilität für die Nutzer. Der Gebäudegrundriss weist drei Erschließungskerne auf, die gleichmäßig über den Grundriss verteilt sind. Aufgrund der Anordnung der Erschließungskerne und Sanitärzonen, Brandabschnitte und Eingangsbereiche in das Gebäude ist eine Teilbarkeit der Flächen in drei Mietbereiche pro Etage möglich.

Mieter

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Mietvertragslaufzeit 18 Jahre mit einem Hauptmieter mit der aktuellen Bonität AA1

Hauptmieter von rund 98,5 % der Flächen der Fondsimmobilie ist die Régie des Bâtiments, das Staatliche Liegenschaftsamt Belgiens. Die Régie des Bâtiments verwaltet das von staatlichen Einrichtungen genutzte Immobilienvermögen. Ein Teil der Flächennachfrage des öffentlichen Sektors wird über die 925 staatseigenen Immobilien in Belgien abgedeckt. Darüber hinaus hat die Régie des Bâtiments weitere 454 Immobilien angemietet, die den öffentlichen Einrichtungen zur Nutzung überlassen werden. Die Bonität des Régie des Bâtiments entspricht der Kreditwürdigkeit des belgischen Staates, der mit einem aktuellen Kreditrating von AA bzw. Aa3 über eine sehr gute Bonität verfügt.1

Weitere Mieter

Feuer- und Rettungswache (Nutzung)²
Eine Fläche von 1.081 m² (rd. 1,3 % der vermietbaren Fläche) ist an die Feuerwehr und den Rettungsdienst der Region Brüssel-Hauptstadt langfristig vermietet. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 27 Jahren und beginnt frühestens am 01.12.2013.

Einzelhandelsfläche (Nutzung)
Für die derzeit noch leerstehende Einzelhandelsfläche von 129 m² (rd. 0,2 % der vermietbaren Fläche) wird eine Mietgarantie der Verkäufer über 3 Jahre begeben, sofern eine Vermietung nicht zu Stande kommt. 

1 Die Bonität des Mieters Régie des Bâtiments entspricht zur Zeit der Kreditwürdigkeit des belgischen Staates, der mit einem aktuellen Kreditrating von AA bzw. Aa3 (Standard & Poor’s bzw. Moody‘s, Stand: 03.01.2013) über eine sehr gute Bonität (Ausfallrisiko längerfristig etwas schwerer einzuschätzen) verfügt. Ein Rating ist kein verlässlicher Indikator für die tatsächliche, zukünftige Bonitätsentwicklung. Siehe Verkaufsprospekt Seite 66.
2 Siehe Nachtrag Nr. 1 vom 04.12.2013 Seite 4

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